Zawodności rynku w efektywności energetycznej i jak je ograniczać.

Rozdzielone korzyści, czyli kto płaci, a kto oszczędza.

Jedną z głównych barier modernizacji energetycznej w budynkach wielorodzinnych są tzw. rozdzielone korzyści (split incentives). To sytuacja, w której koszty i korzyści związane z efektywnością energetyczną ponoszą różne strony. Najczęściej dotyczy to relacji właściciel – najemca: właściciel nie widzi sensu inwestowania w termomodernizację, bo najemca ponosi koszty energii. Problem przez długi czas w Polsce był mniej dostrzegalny. Jednak wraz z rosnącymi kosztami najmu, zwłaszcza w dużych miastach, bariera ta coraz mocniej uderza zwłaszcza w ekonomicznie wrażliwe grupy – np. studentów lub lokatorów mieszkań ogrzewanych prądem. W skrajnych przypadkach właściciele nie tylko unikają inwestycji, ale przerzucają na najemców dodatkowe koszty, np. fundusz remontowy – wykorzystując niewiedzę mieszkańców i brak przejrzystości umów. Warto podkreślić, że zjawisko rozdzielonych korzyści nie dotyczy wyłącznie segmentu najmu. Może także występować na przykład w zamożnych wspólnotach mieszkaniowych, gdzie dominacja właścicieli mieszkań inwestycyjnych prowadzi do rozbieżności interesów. Przykładem może być Sea Towers w Gdyni. W nadmorskim wieżowcu właściciele lokali na wynajem ścierają się ze stałymi mieszkańcami – w interesie wynajmujących niekoniecznie musi być cisza nocna czy wysoki standard części wspólnych, za to swobodny dostęp do wind i korytarzy. Tego typu napięcia mogą również blokować inwestycje w instalacje energooszczędne, które wymagają zgody większości mieszkańców.

Wspólne znaczy niczyje? Problem z dobrami wspólnymi.

Kolejną barierą w modernizacji budynków wielorodzinnych jest tzw. tragedia wspólnego pastwiska (tragedy of commons) – pojęcie, wprowadzone prawie sześćdziesiąt lat temu przez amerykańskiego ekologa Garretta Hardina. Opisuje ono sytuację, w której wspólne zasoby są zaniedbywane, bo nikt nie czuje się za nie indywidualnie odpowiedzialny. W blokach i kamienicach dotyczy to np. degradacji klatki schodowej, elewacji, windy czy instalacji, które zużywają się szybciej, jeśli brakuje wspólnej troski i inwestycji. Dodatkowo dochodzą różnice interesów – mieszkańcy parteru mogą nie chcieć współfinansować windy, z której nie korzystają, a brak zgody utrudnia większe, kompleksowe remonty, nawet jeśli te mogłyby zwiększyć wartość całego budynku.

Efekt odbicia – gdy oszczędności znikają

Choć rzadko mówi się o tym w kontekście remontów, efekt odbicia (rebound effect) może znacząco ograniczyć realne korzyści z modernizacji energetycznej budynków. Zjawisko to stanowi rozwinięcie paradoksu, sformułowanego w XIX wieku przez brytyjskiego ekonomistę Williama Jevonsa. Twierdził on, że wzrost efektywności wykorzystania danego zasobu – np. węgla – może prowadzić do wzrostu jego całkowitego zużycia, ponieważ zasób ten staje się tańszy i bardziej dostępny. W kontekście mieszkaniowym efekt odbicia oznacza sytuację, w której po termomodernizacji mieszkańcy zaczynają intensywniej ogrzewać mieszkanie lub ustawiają wyższą temperaturę niż wcześniej, ponieważ jest to mniej kosztowne. W przypadkach, gdy mieszkańcy notorycznie marzli, taki efekt może być dowodem poprawy komfortu życia i należy ocenić to pozytywnie. Jeśli jednak projektanci lub audytorzy energetyczni pominęli ten wzrost zużycia energii na etapie planowania, prognozowane oszczędności mogą być istotnie zawyżone. – Dlatego ograniczenie efektu odbicia wymaga lepszego rozpoznania zachowań użytkowników. Pomóc w jego ograniczeniu mogą również technologie wspierające racjonalne korzystanie z energii – takie jak inteligentne liczniki, automatyczne sterowniki ogrzewania czy zintegrowane systemy typu smart home. Natomiast korzystanie z nich również wymaga porozumienia i dyskusji z mieszkańcami.

Brakuje skutecznych pośredników

Jedną z istotnych barier w modernizacji budynków wielorodzinnych jest brak efektywnych pośredników. Są to podmioty, które potrafią spinać interesy mieszkańców, przepisy prawa oraz dostępne mechanizmy rynkowe i finansowe. W teorii tę rolę powinny pełnić zarządy wspólnot, zarządcy nieruchomości i spółdzielnie mieszkaniowe. W praktyce coraz częściej wchodzą w nią audytorzy energetyczni i lokalni doradcy wspierani przez samorządy. Znaczenie tych ostatnich rośnie szczególnie w dużych miastach, gdzie rozwijana jest lokalna polityka klimatyczna, a wspólnoty mieszkaniowe mogą liczyć na wsparcie finansowe i doradcze samorządów. Problemem pozostaje jednak brak systemowej współpracy i przepływu informacji. Spółdzielnie i wspólnoty często działają w izolacji, bez kontaktu z urzędem, który z kolei nie ma wiedzy, ile i w jakim stanie są budynki zarządzane prywatnie. W mniejszych gminach barierą jest także ograniczony potencjał kadrowy, bo sprawami środowiskowymi i mieszkaniowymi zajmuje się nierzadko jedna lub dwie osoby, co bardzo utrudnia systemowe wsparcie.

Co mogą zrobić samorządy? Więcej niż się wydaje.

W sytuacji, gdy brakuje wiedzy, współpracy i jasno określonych ról między zarządcami budynków a instytucjami publicznymi, to właśnie samorządy mogą odegrać kluczową rolę w przełamywaniu barier modernizacyjnych. Ich potencjał wykracza poza formalne obowiązki – gminy mogą działać jako organizatorzy, edukatorzy i łącznicy między lokalnymi interesariuszami. W praktyce oznacza to na przykład tworzenie punktów kontaktowych i informacyjnych, animowanie lokalnych inicjatyw związanych z efektywnością energetyczną, zbieranie danych o budynkach i potrzebach mieszkańców, a nawet wsparcie w remontach. Dla budynków jednorodzinnych dużo w tej mierze zrobił program „Czyste Powietrze”. Teraz czas na budynki wielorodzinne, dla których analogiczna inicjatywa – program „Ciepłe Mieszkanie” nie cieszyła się już taką popularnością.

By zwiększyć zainteresowanie budynkami wielorodzinnymi, unijny program LIFE wspiera działania badawcze i wdrożeniowe, które mogą realnie przyczynić się do poprawy efektywności energetycznej. Aktywność samorządów, które biorą udział w projektach LIFE może inicjować zmiany o charakterze systemowym: otwieranie danych o transakcjach na rynku nieruchomości czy kierowanie pomocy społecznej do budynków dotkniętym ubóstwem energetycznym. W dłuższej perspektywie działania te mogą wesprzeć skuteczną realizację lokalnej polityki klimatyczno-energetycznej i sprzyjać sprawiedliwej transformacji energetycznej, która obejmuje również mieszkańców budynków wielorodzinnych.

Artykuł Jana Frankowskiego pt. Zawodności rynku w efektywności energetycznej został opublikowany w dwumiesięczniku Nowa Energia.